El artículo 1523 del Código civil, contempla el derecho de retracto de los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica, cuya cabida no exceda de una hectárea.

Observamos así tres requisitos legales: tierras colindantes; que tenga la condición de finca rústica; y que la que sea objeto de venta no exceda de una hectárea.

Ponemos el foco en el segundo de los indicados requisitos, quizás el más controvertido de los tres previstos en la norma , toda vez que la interpretación jurisprudencial del requisito, excede de la literalidad del precepto, para interpretar la teleología de la norma.

Así, en relación con la situación o el emplazamiento de las fincas en el campo o en la población, el Tribunal Supremo considera que no tienen la condición de fincas rústicas aquellas que resultan colindantes o muy próximas al suelo urbano. Aunque ciertamente estemos ante una finca que urbanísticamente tiene la condición de suelo rústico, si se encuentra próxima a la población o a sus aledaños hay que abogar por su condición de urbana a los fines del retracto, porque su proyección urbanística más o menos futura permite tal calificación.

La mera perspectiva, de que un suelo pueda en un futuro previsible adquirir la condición de suelo urbanizable, hace inviable la acción de retracto de colindantes. A los efectos del retracto de colindantes, no es suficiente con que la finca esté inscrita en un registro público o tenga la calificación administrativa de suelo no urbanizable, por lo que si la finca tiene una clara vocación urbanística, bien porque existen serias expectativas de recalificación urbanística o por las circunstancias externas de la finca, como pueden ser la proximidad a un núcleo urbano, no se cumple con la finalidad del retracto, que es el de hacer más rentable el cultivo eliminando el minifundio. Una finca con estas condiciones, posee  una clara vocación urbanística, lo que excluye a la misma de la consideración de rústica a los efectos del ejercicio de la acción de retracto.

 

Fuente: Global Lex Abogados.