La nueva Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda establece nuevas claves que afectan a la relación entre arrendatario y arrendador. Las más importantes son las siguientes:
Zonas Tensionadas.
Para declarar una zona tensionada y poder intervenir en el mercado inmobiliario debe darse al menos una de los siguientes criterios (con la legislación anterior debían cumplirse las dos al unísono): que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de la zona, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.
Cuando se den uno de estos dos requisitos, la comunidad autónoma o el municipio declararan la zona tensionada, que se revisará cada tres años o antes si se relaja el mercado.
Desahucios.
La regulación de los desahucios se centra especialmente en las familias vulnerables. La administración será participe en el proceso de desahucio (se le notificará la resolución judicial de desahucio) a fin de que se compruebe la vulnerabilidad de quien ocupa la vivienda.
El demandante deberá acreditar si es gran tenedor, y en tal caso, deberá demostrar si el ocupante se encuentra (o no) en situación de vulnerabilidad. En caso de gran tenedor, de que el ocupante esté en situación de vulnerabilidad económica y de que la vivienda ocupada sea vivienda habitual, previo a admitir la demanda se exigirá haber iniciado un procedimiento de conciliación a establecer por la administración competente.
Además, se amplía la protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad y el concepto de persona vulnerable.
Protección al inquilino.
Caso de situación de vulnerabilidad del ocupante se podrá prorrogar el arrendamiento por un año y máximo de tres si es una zona tensionada.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos serán a cargo del arrendador.
Cuando el inquilino alquile un inmueble a un gran tenedor en una zona tensionada se le aplicará un índice de contención de precios.
Grandes propietarios.
Se considera como gran propietario aquella persona (física o jurídica) con más de 10 viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (sin contar los garajes ni trasteros). La comunidad autónoma podrá considerar como gran tenedor al propietario que tenga más de 5 inmuebles de uso residencial en zona tensionada.
Recargos IBI.
Cuando se declare que una vivienda está desocupada, los ayuntamientos podrán establecer un recargo del 50% en el IBI y de un 100% si la desocupación es durante 3 años.
