Se trata del primer precedente jurisprudencial de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para moderar una renta contractual con motivo de la crisis sanitaria que ha sido confirmado en segunda instancia.

La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 ha afectado de forma significativa a los locales de negocio, viéndose obligados al cierre forzoso, a su abandono o a una limitación de su aforo.

A raíz de la declaración del Estado de Alarma a través del Real Decreto 463/2020, el Gobierno acordó la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas con carácter general, a excepción de aquellos que tenían que ver con productos y servicios de primera necesidad. Al mismo le han seguido numerosas prórrogas, se han dictado ordenes ministeriales, acuerdos e instrucciones que no han hecho más que paralizar total o parcialmente la actividad comercial de muchos sectores.

Desde el punto de vista de los inquilinos, las principales reivindicaciones se centraban en buscar diferentes métodos para ajustar el pago de la rente a la nueva situación, aplicando, por ejemplo, la famosa cláusula rebus sic stantibus, y en su caso, evitar la ejecución de las fianzas y avales que habían entregado como garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y especialmente, para impedir el desahucio del local en el que venían desarrollando su actividad. Esta cláusula complementa la cláusula pacta sunt servanda y se asienta sobre la idea de que los pactos obligan conforme a su tenor, mientras no se produzca una alteración de la base del negocio.

Por su parte, ante esta situación, el objetivo perseguido por la parte arrendadora en muchos casos era asegurarse el cobro de la renta mediante la ejecución de las garantías otorgadas por los inquilinos para mitigar la pérdida de ingresos, o incluso instar su desahucio asumiendo el riesgo de que el local no pudiera ser arrendado de nuevo a corto plazo.

Así, la AP de Álava ha confirmando lo declarado por el Juzgado de Instancia, y considera aplicable la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la alteración sustancial por Covid-19 en el equilibrio de las prestaciones del contrato de arrendamiento de un local de negocio sito en un centro comercial y ratifica la reducción de la renta mínima garantizada en un 50% durante aquellos periodos en los que el comercio estuvo cerrado y en un 25% en los que resultó afectado por las limitaciones de horarios o aforos de público.

La sentencia expone que la cuestión controvertida se reduce a la concreción de las medidas modificadoras del contrato que permitan una redistribución equitativa y justa de las obligaciones y derechos afectados, en orden a reequilibrar sus bases esenciales, cuando el negocio ha permanecido cerrado, como consecuencia de las medidas derivadas de la declaración de estado de alarma, o bien limitado en su actividad por las medidas restrictivas de horarios o aforos de público.

No obstante, como advierte el Juzgador de primera instancia, “la carga de la renta deviene excesivamente gravosa para la arrendataria en esos periodos, pero la supresión total de la obligación significaría transferir a la arrendadora todo el perjuicio, lo cual no es equitativo”. En cambio, “la variabilidad del importe de la renta que la arrendataria debe pagar en función del volumen de sus ventas es una incertidumbre contractual, no derivada de la situación excepcional causada por la pandemia”, valora la Sala.

Por último, conocida la imprevisibilidad que la causa desequilibradora despliega para el futuro, en función de cómo evolucione la pandemia con posibles periodos de repunte, “es razonable y de plena eficacia la regulación de la moderación de la renta en función de las restricciones que en cada momento se imponga para el ejercicio del negocio, bien sea el cierre o las restricciones de aforo o limitaciones de horarios de apertura al público”, agrega la Sala.

En definitiva, habilitado por el contenido del art. 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, el criterio de reducción de renta del 50% para los periodos de cierre y del 25% para cuando concurran limitaciones directas es, según el parecer de la Audiencia, acertado.