La nueva Ley de vivienda se trata de una norma extensa en su contenido que afecta a muy distintas y variadas materias, pero que tiene relevantes lagunas en orden, por ejemplo, en no ofrecer solución alguna al problema de la okupación ilegal de viviendas que lleva cifras anuales de más de 16.000 denuncias por este concepto y con suspensiones de lanzamientos continuos desde hace ya muchos meses, poniendo en jaque a los propietarios de viviendas que no ven forma de recuperar sus inmuebles.

Se introduce el novedoso concepto en la Ley en el art.3 l) del «Sinhogarismo» para definirlo como: “circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a las personas, familias o unidades de convivencia que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro, o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia. Podrá calificarse como sinhogarismo cronificado, cuando la situación de sinhogarismo continúe o se produzca a lo largo de un periodo de tiempo igual o superior a un año”

Sin embargo, nada se refiere cuando quien carece de vivienda ocupa ilegalmente una vivienda y, con ello, desapodera de su posesión al propietario que debe esperar largo tiempo sin tener herramientas en esta Ley que optimicen una agilización en la recuperación posesoria, cuando hubiera sido esta norma una auténtica vía legislativa, en virtud de su poder de “ley integral de la vivienda” para proteger los derechos de todos los afectados por la vivienda, que no son solo los que carecen de ella, sino los afectados por este hecho que se ven impotentes cómo ven que no se agilizan los lanzamientos, ni contempla en esta Ley un mecanismo rápido para que el titular de una vivienda pueda verla recuperada en su posesión en un plazo razonable que en ningún caso debiera ir más allá de las 72 horas desde que se denuncia la ocupación ilegal como ocurre en el entorno de todo el derecho comparado con medidas eficaces de expulsión en casos de ocupación ilegal, y dejando en “compartimentos separados”, por un lado, el derecho de los ciudadanos que carecen de vivienda a que la Administración les provea de una, y el del propietario que tiene perfecto derecho a que una vivienda que es suya y ha sido ocupada que le sea devuelta de inmediato con una férrea decisión del sistema, cuyos retrasos lo único que provocan es un deterioro de los propietarios de inmuebles en el sistema y un decaimiento de la inversión en vivienda si los adquirentes de las mismas perciben serias dificultades para recuperarlas.

Esto último tiene un grave efecto económico que afecta al mercado de adquisición de viviendas, por cuanto si los inversores no confían en que se les protege cuando se ocupan ilegalmente sus inmuebles, o si en los casos de falta de pago también se ralentiza la devolución posesoria, ello repercute seriamente en la desinversión en vivienda y dificulta la recuperación de la economía muy dependiente del sector inmobiliario y de la compra de viviendas.

Además, si se entra en recesión en la adquisición de viviendas por los inversores y se reduce la oferta del mercado de alquiler, ello conlleva un claro encarecimiento del precio de alquiler por la propia reducción de la oferta en el mercado frente a la alta cifra de la demanda.

Pues bien, ante esta ausencia de soluciones en la norma ante el fenómeno de la okupación ilegal de inmuebles para agilizar la entrega se introducen varias modificaciones en la Ley de vivienda que afectan a distintas materias, pero en lo que ahora nos ocupa debemos referirnos a lo que afecta la norma nueva en materia arrendaticia.

Para empezar, veamos lo que dice la propia Exposición de motivos en cuanto a qué afecta la Ley.

Así, se recoge que “en la disposición final primera, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.”

Con ello, se produce un intervencionismo estatal en los contratos de arrendamiento firmado por las partes para ampliar la duración del mismo, cuando debería ser la Administración Pública la que agilizara sus mecanismos de búsqueda de vivienda social al arrendatario, en lugar de trasladar esta carga de “espera” al arrendador de la vivienda.

Además, veremos que se establecen diferencias en la respuesta dada en la Ley de vivienda para cuando el arrendador sea un gran tenedor que cuando no lo sea, lo cual introduce una especie de mecanismo “sancionador” para quienes invierten en viviendas, que lo hacen, precisamente, para obtener un beneficio, que es lo que hace quien realiza una inversión, y lo verifica con ese último objetivo; de ahí que debamos insistir en que si se desincentiva la inversión en vivienda a los inversores, ello tendría efectos negativos en materia económica en la compraventa de inmuebles, área tan decisiva en la economía del país.

Por ello, en relación con los grandes tenedores se afirma en la Exposición de Motivos que:

“Asimismo, en estas zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.”

El marco de límite en el precio se refiere, pues, a:

a.- Zonas de mercado residencial tensionado

b.- El propietario sea un gran tenedor

c.- En el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona.

Se añade en cuanto a la justificación de la reforma de la LAU, que:

“En la misma disposición final primera se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.”

Con todo ello, tenemos que las principales modificaciones de la LAU tras la nueva Ley de Vivienda, son las siguientes:

1.- Prórroga extraordinaria de un año

“Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda”.

2.- Obligación de gastos de inmobiliaria.

“El establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.”

3.- Límites en la actualización de rentas.

“Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.”